Где находится номер договора купли продажи

Про номера и цифры.

Утомили немножко ССР-ы (сам-себе-риэлторы), все-то им неймется самим проверить квартиру. Проверятели, ё-моё, у каждого есть какой-то гипотетический друг, который может, по своим каналам (. ), «пробить квартиру». Ага. О том, что этот «друг» — некий no-name сайт невесть кем сделанный и за «пробить» денежку просит, скромно промолчим. ССР денежку исправного переводит и начинает ждать выписку из ЕГРН которую ему должны предоставить «через 5 минут». Выписки нет ни через 5, ни через 30 минут, ни через час. ССР начинает волноваться и названивать, иногда даже дозванивается и ему объявляют, что база еще сырая, многих данных нет, внесены не так и вообще еще нужен кадастровый номер, иначе получить данные не получится.

Озадаченный ССР начинает названивать бедолаге агенту с требованием немедленно предоставить ему кадастровый номер. Можно и предоставить, а можно и отказать, так как для получения выписки достаточно адреса, просто адреса. Я отказываю, так как: во-первых, у меня его может и не быть, и чтобы его получить, надо позвонить владельцу квартиры — моему клиенту, который мне платит деньги в том числе за то, чтоб его по сто раз с непонятными вопросами не дергали. Во-вторых, если такой трабл пошел, значит ССР-а просто на деньги опустили и еще через час выяснится, что номер не тот и нужен другой. Условный, например, или еще какой. И так далее.

Так вот, уважаемые «сам-себе-риэлторы», повторюсь: для получения выписки из ЕГРН, как и любого другого «пробития», нужен только полный адрес объекта недвижимости. Все. Просят еще что-то — шлите лесом.

Кстати, ЕРГН и ЕРГП — одно и то же, по-сути. Если коротко: до 01.01.2017 была «Справка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество», сокращенно — ЕГРП. Потом к ней прилепили сведения из ГКН (Государственный кадастр недвижимости) и получилась «Выписка из единого государственного реестра недвижимости» — ЕГРН. Хорошее дело, кстати, ранее ГКН надо было отдельно получать.

Собственно я не об этом хотел рассказать, а о том, какие «нужные» номера есть, чем отличаются и какую информацию несут. Итак:

1- Кадастровый номер, состоит из четырех цифровых блоков разделенных двоеточием: 11:22:3333333:4444 где: 11 — кадастровый округ, 22 — кадастровый район, 3333333 — кадастровый квартал, 4444 — кадастровый номер объекта. И много вам эти цифра скажут? Вот-вот. Разве что 77 в «округ» — Москва. А вот если зайти на сайт росреестра и эти циферки ввести в соответствующее поле в закладке «Получить выписку из ЕГРН» — получите данные об объекте. Но! (хи-хи-хи) там же есть вариант ввести не непонятные цифры, которые еще надо знать где взять, а привычный адрес. Результат будет тот же.

2- Условный номер, встречается на объектах со старой, до 2000 года, собственностью. Представляет из себя цифровой код из 4-7 блоков, зависит от объекта и региона. Страшное дело в этом разбираться, приведу наиболее часто встречающийся — квартира: 11-22-33/444/5555-666. Здесь: 11 — код округа, 22 — код района, 33 — код подразделения ФРС, 444 — номер книги учета, 5555 — год регистрации, 666 — номер записи в гроссбухе. Здесь важно: собственность может быть оформлена и после 2000 года, а номер все равно будет условным — бывает, просто объект еще не был кадастрирован, вот устаревший номер и остался.

3- Номер записи в реестре. По-сути, тот же условный номер, но адаптированный под современные экстерриториальные реалии: когда продажу квартиры в Пензе можно провести не выезжая из Москвы. Состоит из девяти цифровых блоков: 11-22/333-44/555/666/7777-888/9. Здесь: 11 — код округа, 22 — код района, 333 — код подразделения ФРС, 44 — округ внесения записи, 555 — код подразделения ФРС по месту нахождения объекта, 666 — номер книги учета, 7777 — год регистрации, 888 — номер записи в гроссбухе, 9 — порядок записи: вторичная или первичная (покупали у застройщика — будет 1, «вторичка» — 2).

4- номер бланка свидетельства о праве собственности. Бывает двух видов: на совсем старых бланках: «Свидетельство о собственности на жилище» (розовая бумажка формата А5 с факсимиле Лужкова или Шанцева) — один блок из семи цифр: 1234567 и дата выдачи в старорусском стиле: «Выдано 1997 года ноября месяца 15 дня» — так и хочется добавить: «От Рождества Христова». Второй вид, он же третий, четвертый, пятый и так далее — зависит от года печати бланка и типографии (да — типографии Гознака не только в Москве и оборудованы отнюдь не по одному стандарту). Бланк формата А4, они разных цветов, с магнитной полосой и без оной и так далее. Номер бланка содержит буквы и цифры, может как содержать так и не содержать знак №, зависит от года выпуска и типографии, одинаково только его расположение — внизу бланка. Основные виды: 77-АА№123456, ББ№1234567. Повторюсь: это только номер бланка и никаких полезных сведений он не несет. Да, напомню: свидетельства больше не выдают, сейчас их заменяет выписка из ЕГРН.

5- номер договора: купли-продажи, дарения, наследования и так далее — любой правоустанавливающей бумажки, той отправной точки-бумажки на основании которой вы получаете право собственности на объект (свидетельство и собственности или выписка из ЕГРН — бумажка правоподтверждающая). Начнем с того, что оная бумажка может быть вовсе без номера, это нормально. Далее: никаких требований к нумерации таких документов нет и, соответственно, можно встретить все что угодно. Что делать? А ничего не делать: переворачиваем её и видим с обратной стороны большую синюю печать, а на ней, частично написанный от руки «Номер записи в реестре прав собственности на недвижимое имущество» — смотри п. 3.

Осилили? А теперь, уважаемые ССР-ы, сами себе ответе на вопрос: что вам даст ЛЮБОЙ из приведенных выше наборов цифр? Вот-вот. А выписку из ЕГРН вы и сами можете получить, на сайте Росреестра, не за пять минут, но имея только полный адрес интересующего вас объекта. Зато будет с гарантией, что данные из актуальной базы, а не купленной за 1000 рублей год назад на Горбушке. В таких — да, возможно для поиска и нужен, причем в обязательном порядке, кадастровый номер, или еще чего, группа крови собственника, например 🙂

Как правильно составить и заключить договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры или иного недвижимого имущества нужен для того, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно составить такой договор и на какие нюансы обратить внимание.

Что такое договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи (ДКП) — это соглашение, по которому продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а тот в свою очередь принимает этот товар и платит за него определенную денежную сумму. В ДКП товаром может выступать и жилая недвижимость — например, квартира или дом.

Из чего состоит договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи должен содержать следующие пункты:

• описание недвижимости (вид, кадастровый номер и площадь объекта недвижимости);
• полную информацию о покупателе и продавце;
• стоимость предмета договора;
• порядок проведения расчетов;
• срок, который устанавливается для передачи квартиры;
• согласие второго супруга на продажу квартиры, если та находится в общей совместной собственности;
• момент фактической передачи квартиры покупателю;
• сроки и способы оплаты;
• состояние передаваемой квартиры;
• если договорились о покупке квартиры с мебелью, техникой, то необходимо описать каждую вещь;
• сроки снятия с регистрации лиц, зарегистрированных в квартире;
• гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений.

Какие необязательные условия следует включить в ДКП:

• сроки оплаты;
• состояние квартиры;
• дата передачи объекта покупателю;
• сроки выписки из нее всех проживавших ранее;
• штрафные санкции за невыполнение условий.

«К договору купли-продажи в последнее время все чаще оформляют дополнительные соглашение по неотделимым улучшениям (то, что нельзя забрать с собой, не нанеся ущерба помещению) или по предметам обстановки, бытовой технике, которую продавец оставляет в квартире. Если не будет этих дополнений, то продавец не обязан оставлять такое имущество», — добавляет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.

Как оформить договор купли-продажи квартиры

1. Через нотариуса, который после подписания договора сторонами сам направляет его на государственную регистрацию в ЕГРН, что является обязательным условием для перехода права собственника от одного лица другому.
2. Через банк, который при условии того, что покупатель взял кредит для покупки объекта недвижимости, также после подписания договора сторонами направляет его на государственную регистрацию в ЕГРН.
3. Через многофункциональный центр (МФЦ), который также передает необходимые документы вместе с договором купли-продажи недвижимости на государственную регистрацию в ЕГРН.
4. С помощью электронной цифровой подписи (ЭЦП). Данный способ является менее распространенным, так как далеко не у всех лиц она имеется и используется в большинстве своем в том случае, когда покупатель и продавец находятся в разных городах, говорит юрист юридической компании «Генезис» Татьяна Мацукова.
5. Через Росреестр, куда необходимо лично подать документы.

Правила составления договора купли-продажи

Достаточно составить договор в простой письменной форме, поясняет Татьяна Мацукова. По словам эксперта, надо обращать внимание на условия соглашения, на обременения объекта недвижимости, на то, кто является собственником, в какой именно собственности находится квартира (единоличной, долевой или общей совместной), также в договоре должна быть информация о том, что стороны не лишены дееспособности.

Какие документы нужны

При подписании ДКП продавец и покупатель должны иметь при себе следующие документы:

• выписку из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• паспорта;
• справку с перечислением всех зарегистрированных на объекте;
• согласие супруга на продажу (если продавец в браке);
• разрешение органа опеки (если продавец несовершеннолетний);
• квитанцию об оплате государственной пошлины.

Оформление договора купли-продажи квартиры

Заключение договора купли продажи делится на следующие этапы:

• предварительные переговоры. Прежде чем оформлять официальный договор, продавец и потенциальный приобретатель согласуют условия купли-продажи. Стороны договариваются о стоимости квартиры и порядке ее передачи новому владельцу, поясняет Татьяна Мацукова. Важно договориться о том, необходим ли предварительный договор и перечисляется ли задаток;
• заключение предварительного договора купли-продажи квартиры. В нем стороны фиксируют намерение заключить основное соглашение на определенных условиях в отношении определенного объекта;
• перечисление задатка. Это происходит в том случае, когда он предусмотрен;
• сбор документов. Это делают обе стороны;
• заключение договора купли-продажи. По ДКП права собственности переходят к приобретателю;
• удостоверение сделки у нотариуса. Это делается в том случае, если стороны выбрали нотариальную форму сделки;
• государственная регистрация. Новый собственник делает это через Росреестр;
• получение документов после регистрации. Это, прежде всего, актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Стоимость оформления договора купли-продажи квартиры

В случае когда сторонами сделки выступают родственники (супруги, родители, дети и внуки), то при сумме сделки от 1 млн до 10 млн руб. стоимость нотариального заверения составит 3 тыс. руб. плюс 0,2% от стоимости договора. При сумме сделки более 10 млн руб. оформление обойдется в 23 тыс. руб. плюс 0,1% от стоимости договора, разъясняет Татьяна Мацукова.

Если сделка оформляется между посторонними людьми, то, по словам эксперта, действуют другие тарифы. При продаже квартиры стоимостью до 10 млн руб. нотариальное заверение обойдется в 7 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки. Если более 10 млн руб., то надо будет заплатить 25 тыс. руб. плюс 0,1% от стоимости сделки.

Регистрация договора купли-продажи квартиры

Регистрация ДКП осуществляется путем подачи документов в Росреестр. При этом на регистрацию права потребуется некоторое время, а сроки зависят от способа подачи:

• семь рабочих дней, если документы подавались непосредственно в Росреестр;
• девять рабочих дней, если подавать документы через многофункциональный центр (МФЦ);
• до одного рабочего дня, если документы в электронной форме отправил нотариус.

Регистрация прав на недвижимость проходит в установленном законом порядке. Это обязательное условие: согласно ст. 551 Гражданского кодекса, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Когда договор купли-продажи могут признать недействительным

Не каждый договор купли-продажи квартиры может иметь юридическую силу, иногда он может быть признан недействительным. Основаниями признания ДКП недействительным являются:

• мнимая сделка, совершенная только на бумаге;
• притворная сделка, когда оформляется продажа квартиры, но на самом деле она дарится;
• сделка, совершенная недееспособным.

«В судебной практике есть ситуации, в которых договор будет признан недействительной сделкой. Это и случаи банкротства стороны сделки (продавца или покупателя), когда такая сделка приводит к нарушению прав кредиторов должника. Например, сделка совершена на нерыночных условиях, по заниженной или завышенной цене», — резюмирует Андрей Саунин.

Читайте также:

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Узнайте номер договора купли-продажи квартиры с помощью кадастровой карты и ЕГРН: полное руководство от Росреестра

Ищите способ узнать номер договора купли-продажи квартиры через ЕГРН и ЕГРП? Кадастровая карта России и Росреестр — это то, что вам нужно! Узнайте, как получить доступ к этим данным и что необходимо сделать, чтобы узнать номер договора купли-продажи квартиры через кадастровую карту.

Если вы только что приобрели квартиру и хотите узнать номер договора купли-продажи, то помощь может оказать кадастровая карта и Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Кадастровая карта представляет собой информационную систему, которая содержит сведения о земельных участках и объектах недвижимости. Она имеет удобный интерфейс, который позволяет пользователям находить нужные им объекты и получать о них информацию.

ЕГРН, в свою очередь, является единой базой данных о недвижимости и включает в себя сведения о правах на нее, ограничениях прав и обременениях.

В данной статье мы расскажем, как воспользоваться кадастровой картой и ЕГРН для поиска номера договора купли-продажи квартиры. Следуйте нашему руководству и получите необходимые сведения в несколько простых шагов.

С помощью кадастровой карты

Кадастровая карта – это официальный ресурс, содержащий информацию об объектах недвижимости на территории России. С помощью этого ресурса можно получить подробную информацию о квартире, включая номер договора купли-продажи.

заемщика и его близких при наступлении страхового случая по кредиту с расчетом стоимости в день обращения в случае признания сделки недействительной

Для того чтобы узнать номер договора купли-продажи квартиры с помощью кадастровой карты, необходимо воспользоваться функцией поиска объекта недвижимости. Для этого нужно ввести адрес квартиры в поисковое поле, после чего система выведет ее на карте.

Картографический интерфейс кадастровой карты позволяет получить доступ к разнообразной информации об объектах недвижимости, включая кадастровый номер, площадь, балансовую стоимость и другие характеристики. Также в системе можно получить информацию о наличии возможных ограничений на право собственности и иные правовые факты.

И ЕГРН: полное руководство от Росреестра!

ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) — это государственная информационная система, которая содержит данные о кадастровой стоимости и правах на земельный участок, объекты недвижимости, а также об их владельцах и пользователей. ЕГРН управляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром).

Для получения информации о номере договора купли-продажи квартиры в ЕГРН необходимо обратиться в территориальное подразделение Росреестра, которое осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимость. Нужно предоставить свидетельство о праве собственности на квартиру, паспорт и иные документы, подтверждающие личность владельца квартиры.

Кроме того, возможно получить информацию о правах на недвижимость путем использования кадастровой карты, которая также предоставляется Росреестром. Кадастровая карта позволяет узнать кадастровый номер земельного участка и объектов недвижимости, а также сведения о правах на них. Для этого необходимо ввести адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер.

• Пользуйтесь ЕГРН и кадастровой картой Росреестра для получения информации о правах на недвижимость.
• Для получения информации о номере договора купли-продажи обратитесь в территориальное подразделение Росреестра.
• Не забудьте взять с собой документы, подтверждающие личность владельца недвижимости.

Вопрос-ответ:

Вопрос: Какая информация содержится в кадастровой карте?

Кадастровая карта содержит информацию о всех земельных участках и объектах недвижимости на территории России, а также их характеристики, кадастровую стоимость и другие сведения, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимость.

Вопрос: Как можно узнать номер договора купли-продажи квартиры в ЕГРН?

Номер договора купли-продажи квартиры можно узнать в ЕГРН по номеру кадастрового паспорта или по номеру кадастрового объекта (адресу объекта недвижимости).

Вопрос: Что такое ЕГРП?

ЕГРП – это Единый государственный реестр прав на недвижимость, содержащий информацию о правах на земельные участки и объекты недвижимости, зарегистрированных на территории России.

Вопрос: Какие документы нужны для оформления прав на недвижимость?

Для оформления прав на недвижимость необходимо предоставить документы, подтверждающие правомерность приобретения объекта недвижимости (например, договор купли-продажи), а также документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя.

Вопрос: Что такое Росреестр?

Росреестр – это Федеральное агентство кадастра, картографии и государственной регистрации недвижимости, которое осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимость и ведет кадастровую документацию.

Вопрос: Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости?

Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно узнать на сайте Росреестра или в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по месту нахождения объекта.

Вопрос: Как можно проверить историю прав на недвижимость?

Историю прав на недвижимость можно проверить в ЕГРП или в кадастровой карте. Там содержится информация о всех сделках с объектом недвижимости за последние десять лет.

Как составить договор купли-продажи квартиры (часть 2)

Купить квартиру можно за наличные деньги, жилищные субсидии, материнский капитал, и/или взяв ипотечный кредит. Наличие ипотеки добавит в ДКП несколько новых пунктов. Как минимум, размер взятого кредита. Банк обязательно проведет самостоятельную оценку.

Это вторая часть статьи по теме составления договора купли-продажи квартиры. Вы можете ознакомиться с первой частью статьи.

Что необходимо проверить перед заключением сделки

Прежде, чем принять решение о покупке выбранного объекта недвижимости, необходимо провести ряд проверок. Проверяются:

• Личность продавца/собственника
• Подлинность документов
• Наличие/отсутствие обременений и ограничений недвижимости

Проверка собственников квартиры и продавца

Это самый первый и самый важный шаг. Необходимо произвести следующие действия:

• Внимательно изучить общегражданский паспорт Продавца и убедиться в его подлинности
• Если Продавец и собственник недвижимости — разные лица, столь же внимательно проверить доверенность. Можно позвонить нотариусу, подпись которого стоит под документом
• Уточнить количество собственников недвижимости и основание, на котором она находится в собственности. Для этого достаточно заказать общую выписку из ЕГРН, она выдается любому заинтересованному лицу
• Если недвижимость получена в наследство – следует связаться с нотариусом, выдавшим свидетельство о наследовании и выяснить, не претендуют ли на данную недвижимость иные наследники
• Наконец, стоит «пробить» собственника по базе ЕФРСБ, чтобы убедиться, что он не находится в процессе банкротства

Подлинность документов

Документы – основа любой сделки. Их подлинность имеет решающее значение. Если документ фальшивый, либо недействительный (например, утративший срок годности), Договор, составленный на его основе, также будет недействительным. А это значит, что сделка может быть признана незаконной в любой момент.

Планируя покупку жилья, важнее всего проверить подлинность следующих документов:

• Договоров, на основании которых возникло право собственности у Продавца (ДКП, договора обмена, дарственной, свидетельства о наследовании)
• Справки из жилищного органа о лицах, зарегистрированных в квартире
• Ипотечного договора (если продаваемое жилье приобретено в ипотеку)
• Общегражданского паспорта Продавца и/или его доверенного лица

Если любой из этих документов вызывает серьезные сомнения – от планируемой сделки следует отказаться. Фальсификация документов стопроцентно свидетельствует о том, что вы столкнулись с мошенниками.

Наличие обременения квартиры

Термин «обременение» означает ограничение права собственности на имущество. В частности, недвижимость. Например, собственник имеет право пользоваться объектом, как ему будет удобно, но продажа недвижимости и/или передача ее по наследству запрещена.

Некоторые виды обременений допускают продажу. Но Покупатель должен быть поставлен в известность о нем. Многие Продавцы предпочли бы этого избежать.

Потому что, во-первых, обременение отрицательно влияет на цену объекта, а во-вторых, Покупателя на такое имущество найти нелегко. Не вполне добросовестный Продавец может умолчать о наличии обременения, затрудняющего продажу.

А совсем недобросовестный – обмануть покупателя, продав ему то, что по закону не может быть продано. Задача Покупателя – сделать так, чтобы этого не случилось.

В принципе, выяснить, не находится ли жилая недвижимость под обременением достаточно просто. Нужно заказать общую выписку из ЕГРН на квартиру, которую вы собираетесь приобрести. В отличие от специализированных выписок ее выдают любому лицу, обратившемуся за информацией.

Существуют следующие виды обременений жилой недвижимости:

Пока ипотечный кредит полностью не выплачен, недвижимость находится в залоге у банка. Продать ипотечную квартиру можно, но лишь по согласованию с банком

Нельзя продать квартиру, которая на данный момент сдана в аренду на основе официального договора, зарегистрированного в Росреестре. Договор аренды следует либо расторгнуть, либо дождаться окончания его срока

Рента (соглашение, ь по которому собственник квартиры обязуется передать ее лицу в обмен на свое пожизненное содержание)

Продажа подобной недвижимости невозможна, так как она должна перейти к новому собственнику, согласно ранее заключенному договору ренты

Арестовать недвижимость могут за долги собственника. В этом случае судебные приставы не позволят продать квартиру, если только Продавец сначала не погасит долги. Или судебная комиссия разрешит продажу

Ограничение, наложенное органами опеки

Если хотя бы одна из долей в жилой недвижимости принадлежит несовершеннолетнему лицу, продать квартиру можно, только предоставив органу опеки доказательство того, что права ребенка не будут нарушены

Управляющий распоряжается чужой недвижимостью по доверенности. Данный вид обременения потеряет юридическую силу после заключения ДКП. Поэтому важно знать, что Продавец – не доверенный управляющий, а именно собственник

Отсутствие долгов, арестов и запрещений

Долги по коммунальным платежам числятся за гражданином, а не за помещением. То есть, по закону (статья № 153 (п.4) ЖК РФ) Покупатель не несет за них ответственности.

На практике «унаследованные» от Продавца долги могут здорово отравить новому собственнику жизнь, поскольку управляющие жилкомпании хотят получить свои деньги, и им все равно, кто их заплатит. Бывшего собственника, что называется, ищи-свищи, а новый — «под рукой». Ему и отдуваться. Тяжбы могут тянуться годами.

Так что лучше, как минимум, заранее знать, что коммунальные долги у Продавца есть. Выяснить это можно в МФЦ или обслуживающей/управляющей компании здания. Особенно важен этот аспект, если под покупку недвижимости Покупатель берет ипотечный кредит.

Банк в принципе может не одобрить заем, если покупаемая недвижимость имеет задолженность по коммунальным услугам. Но можно попробовать следующие способы ее ликвидации:

• При подписании предварительного договора поставить условие, что Продавец погасит долг за счет аванса/задатка. И дать задаток в размере задолженности (не забудьте про расписку)
• Купить квартиру вместе с долгом, прописав это в ДКП и уменьшив сумму оплаты за квартиру на размер задолженности по «коммуналке». Только имейте в виду – в сумму ипотеки этот долг включен не будет. На его оплату банк денег не даст. Придется искать деньги самому

Квартиру, за которую Продавец еще не полностью выплатил ипотечный долг, покупать тоже можно. Но только с согласия банка, выдавшего ипотечный кредит и с учетом определенных нюансов. Этой теме на нашем портале посвящена отдельная статья.

Наличие прочих ограничений на продажу, как мы уже писали, можно проверить, самостоятельно заказав выписку из ЕГРН. Если вы не полностью понимаете, что на практике означает то или иное ограничение, а Продавец «темнит» — спрашивайте у юристов. Сделать это можно на портале Prav.io.

Оформление договора купли-продажи квартиры в 2022 году

Итак, подытожим все, что писали о ДКП в нашей статье. Согласно законодательным нормам РФ, в 2022 году заключить договор купли-продажи жилой недвижимости можно:

• Полностью самостоятельно, на свой страх и риск Стороны действуют без посредников. Договариваются непосредственно между собой, составляют договор, подписывают его, рассчитываются друг с другом. После чего Покупатель самостоятельно регистрирует сделку в ЕГРН.
• С участием нотариуса или юриста. В некоторых случаях регистрация сделки у нотариуса необходима. Во все остальных – ее можно провести «для страховки». Квалифицированный нотариус перед тем, как заверить документ, проверит его юридическую чистоту. А заодно – дееспособность сторон сделки. Если ДКП будет содержать «подводные камни» — нотариус обязательно проинформирует об этом стороны. И будет нести ответственность за ее законность. То же самое (за исключением нотариального заверения) может сделать опытный юрист в области жилищного права.
• С помощью риэлтора. В данном случае в качестве помощника выступает агент по недвижимости. Он поможет подобрать варианты, обеспечит просмотры, проверит квартиру на предмет ограничений/обременений/долгов, поможет составить договор, посодействует при взаиморасчетах. Юридической ответственности за свою работу, в отличие от нотариуса, он не несет.

Самостоятельное проведение сделки экономит деньги. Привлечение помощников – время и силы. Плюс уменьшает риски, что очень важно для неопытных Покупателей, не слишком сведущих в законах.

Купить квартиру можно за наличные деньги, жилищные субсидии, материнский капитал, и/или взяв ипотечный кредит. Наличие ипотеки добавит в ДКП несколько новых пунктов. Как минимум, размер взятого кредита. Банк обязательно проведет самостоятельную оценку.

Чтобы ДКП полностью соответствовал требованиям ГК РФ, в нем должны быть указаны:

• Реквизиты сторон договора
• Конкретная и однозначная информация о предмете следки (квартире), позволяющая ее идентифицировать
• Точная цена сделки
• Порядок взаиморасчетов Покупателя и Продавца

Нотариус, юрист, риэлтор помогут сторонам сделки составить ДПК. Если Продавец и Покупатель действуют без посредников, им придется делать это самим. Образец договора купли-продажи квартиры можно найти в интернете. При необходимости в текст можно добавлять дополнительные условия в зависимости от конкретных особенностей данной сделки.

Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор служит гарантией того, что ни одна из сторон не будет искать других контрагентов в то время, которое потребуется Продавцу и/или Покупателю, чтобы подготовить окончательную сделку.

Например, Покупателю необходимо получить ипотечный кредит, а Продавцу – подготовить квартиру, согласно желанию Покупателя. Обе стороны хотят быть уверены, что их не «кинут» в самый последний момент, найдя более выгодный вариант. А если «кинут», то хотя бы не безнаказанно.

Кроме того, именно на основании предварительного договора Покупатель сможет просить ипотечный кредит, если у него недостаточно средств для того, чтобы совершить покупку сразу.

Расторжение предварительного договора

Как и всякое любое соглашение, предварительный договор может быть расторгнут:

• Если обе стороны согласны на расторжение
• Если обнаружены ошибки в оформлении, лишающие документ законной силы
• Если одна из сторон не желает исполнять своих обязательств

Для последнего случая в предварительный договор и вносятся условия о санкциях, которые за этим последуют. Например, Покупателю не будет возвращен задаток, а Продавец обязуется уплатить неустойку. Если одна из сторон отказывается добровольно выполнять прописанные в договоре условия, вторая вправе обратиться в суд.

Даты и срок действия

В отличие от основного ДКП (бессрочного и вступающего в силу с даты подписания), предварительный договор имеет две основных даты:

• Дату, когда был составлен и подписан договор
• Дату, до которой стороны должны подписать основной Договор

По умолчанию срок между первой и второй датой составляет год. То есть, если Покупателю и Продавцу трудно сказать, когда именно каждый из них будет полностью готов к сделке, они могут ее не указывать, и рассчитывать на то, что у них впереди целый год. Более того, если стороны за год подготовиться в сделке не успели, они могут мирно договориться о переносе даты.

ВНИМАНИЕ! Такой подход возможно только, если покупка планируется за наличные деньги, уже имеющиеся у Покупателя. Если для покупки ему требуется ипотечный кредит (или жилищная субсидия) – дата подписания основного договора обязательно должна быть указана, и переносу не подлежит. В противном случае банк отзовет ипотеку, да еще и внесет Покупателя в список неблагонадежных клиентов, перекрыв ему возможность взять ипотеку в будущем. А жилищная субсидия попросту пропадет, если не будет использована в срок.

Сведения о продавце и покупателе

Требования к указанию в тексте предварительного договора личных данных Продавца и Покупателя идентичны. Фиксируются они в следующем порядке?

• ФИО (полностью, без сокращений и инициалов)
• Гражданство
• Пол
• Дата рождения
• Реквизиты паспорта (номер, серия, где, кем и когда выдан)
• Адрес постоянно регистрации

Если контрагентов с каждой стороны по нескольку– например, квартиру продают и/или покупают супруги или долевые собственники – в договоре должны быть указаны все. И подробные сведения заносятся тоже на каждого, в порядке, указанном выше.

Если одного из контрагентов представляет доверенное лицо, в предварительный договор вносятся реквизиты его нотариальной доверенности.

Сведения об объекте

Сведения о покупаемой/продаваемой квартире необходимы для того, чтобы ее можно было идентифицировать. Таково условие ДКП. В предварительном договоре подробные сведения о квартире несут еще одну функцию. Они необходимы Покупателю, который собирается оформить ипотечный кредит на данную недвижимость. Чем полнее информация о квартире, тем точнее оценит ее банк. И тем вернее шанс на получение кредита.

В тексте предварительного договора должны быть указаны следующие сведения:

• Тип дома (загородный, многоквартирный, малоэтажный; деревянный, блочный, кирпичный; год постройки)
• Местонахождение и характеристики квартиры (точный адрес; этаж с указанием общей этажности здания; общая и жилая площадь, количество комнат и помещений)
• Состояние квартиры (с ремонтом, без ремонта, в каком состоянии находятся общедомовые коммуникации). Если вместе с квартирой переходит мебель и бытовая техника – следует составить ее опись.

Также следует указать наличие или отсутствие обременений/ограничений:

• Не находится ли квартира под арестом, не является ли предметом иска, нет ли относительно нее судебного решения
• Не является ли квартира предметом залога, не находится ли в ипотеке
• Не оформлена ли на квартиру рента
• Не сдана ли квартира в аренду и не арендована ли она Продавцом

Достоверность всей этой информации Покупателю легко проверить – она содержится в выписке из ЕГРН.

Соглашение о задатке

Не все контрагенты сделок с жилой недвижимостью понимают разницу между задатком и авансом, и используют понятия, как синонимы. Между тем, разница есть, и значительная. При подписании предварительного договора понимать ее необходимо!

Аванс – это платеж в счет будущих обязательств. Его можно в любой момент заплатить, вернуть, потребовать возврата. Причем, без всяких последствий для сторон. Сам по себе аванс вовсе не является гарантом заключения будущей сделки.

Задаток же – как раз является! Это также платеж в счет будущей сделки, но особый. Заплаченный одной из сторон с целью «закрепить» ее. Он является способом обеспечения обязательств сторон. Операции с задатком регулируются статьями № 380 и №381 ГК РФ.

Аванс может быть выплачен просто под расписку. Передача задатка требует особого соглашения в письменной форме. Стороны подписывают его одновременно с предварительным договором, если в нем есть пункт о задатке.

Если соглашения о задатке не будет заключено, а сделка сорвется, суд сочтет задаток авансом. Сторону, нарушившую договор, обяжут вернуть деньги за аванс. Но других юридических последствий (например, выплаты неустойки) для контрагента, сорвавшего сделку, не будет.

Акт приема-передачи

Юридическую передачу недвижимости новому собственнику подтверждает ДКП. Физическую («в натуре») – акт приема-передачи. В акте еще раз указывается, какое именно имущество передано и его фактическое состояние на момент передачи.

Акт приема-передачи является дополнением в ДКП, фиксирующим факт полного исполнения обязательств сторон по Договору. Юрист или риэлтор составят его без особого труда. Если Покупатель и продавец действуют без посредников, им придется поискать пример акта в интернете. Имея перед глазами образец, составить документ самостоятельно достаточно легко.

ВНИМАНИЕ! По закону составить передаточный акт можно как до регистрации сделки в Росреестре, так и после. Особо осторожные Покупатели предпочитают делать это после того, как сделка будет зарегистрирована. Регистрация означает, что никакие неприятные сюрпризы уже никому не грозят. Кроме того, после даты подписания акта приема-передачи уже новый собственник обязан нести расходы на содержание недвижимости, в частности, оплату коммунальных услуг. Многие стремятся максимально оттянуть этот момент.

Но в некоторых регионах регистрацию сделок просто не проводят, пока стороны не подпишут передаточный акт. Если это очень важно для сторон, можно попробовать внести в ДКП отдельный дополнительный пункт о возможности провести прием—передачу после регистрации сделки. По закону в этом отказать не могут.

Срок действия

ДПК с одной стороны является «бессрочным» документом – ведь Покупатель приобретает недвижимость «навсегда», а не на время. С другой же стороны, срок действия ДПК заканчивается, когда стороны полностью выполнили свои обязательства, и сделка зарегистрирована в Росреестре — согласно статье № 425 (п.3) ГК РФ.

Пока сделка не прошла регистрацию, контрагенты вправе расторгнуть договор по обоюдному соглашению. После регистрации это становится невозможным – нужно либо обращаться в суд, либо проводить встречную сделку, чтобы «вернуть все, как было».

Если в расторжении сделки заинтересована только одна сторона, она может подать иск о нарушении своих прав в ходе сделки. Срок исковой давности – три года. Но точкой отсчета считается не дата подписания ДКП, а момент, когда контрагент узнал о нарушении своих прав. То есть, может быть и дольше.

ВНИМАНИЕ! На практике бывают достаточно курьезные случаи, когда в ДКП вносятся условия, регламентирующие поведение нового собственника. Например, не заводить домашних животных, не держать машину во дворе или не производить шума в определенные дни и часы. Если они вызваны, например, правилами, которые приняли на общем собрании собственники всех квартир дома, то соблюдать их придется, даже, когда договор будет подписан и зарегистрирован.

На основании нарушения этих условий ДПК может быть расторгнут. Поэтому эксперты не рекомендуют относиться к подобным пунктам легкомысленно. Типа: «Когда я куплю квартиру и буду полноправным собственником, никто не сможет запретить мне делать то, что я хочу». Все не так просто.

Сколько должно быть экземпляров

Минимальное количество экземпляров ДПК – 3. Два из них получают на руки Покупатель и Продавец, третий отправляется на хранение в Росреестр.

Если же Продавцов и/или Покупателей больше одного, каждый из них должен получить свой экземпляр. Это происходит, когда предметом сделки является недвижимость, находящаяся в долевой собственности, либо поступающая в долевую собственность.

Проще говоря, сколько субъектов сделки – столько должно быть и экземпляров ДКП. Плюс еще одни для Росреестра.

С какого момента договор считается заключенным

Заключение договора регламентировано статьей № 433 ГК РФ. Согласно ее положениям, договор можно считать заключенным, со всеми вытекающими из этого юридическими последствиями, когда:

• Стороны достигли соглашения по всем пунктам данного документа и подписали документ
• Имущество передано Продавцом покупателю с соблюдением всех условий указанных в договоре

После этого договор можно расторгнуть только через суд при наличии весомых оснований.

ВНИМАНИЕ! Отсутствие государственной регистрации сделки с недвижимостью не может служить основанием для признания недействительности договора. Постановление Верховного Суда №10/22 от 29 апреля 2010 года разъясняет, что отсутствие госрегистрации ограничивает права собственника на фактическое распоряжение недвижимостью. Но ни в коем случае не отменяет законность владения гражданина данным объектом недвижимости.

Где посмотреть, как узнать номер договора купли-продажи квартиры

Как правило, при заключении ДПК не нумеруются. Если почему-то необходимо, чтобы хоть какой—то номер был, можно написать просто «б/н» («без номера»).

Другое дело — регистрационный номер в ЕГРН. Он, разумеется, есть. Найти его можно на печати, которую Росреестр ставит на экземпляр Покупателя. Там указана дата регистрации и регистрационный номер. Также эти данные можно запросить в ЕГРН.

Расчеты по договору купли-продажи с ипотекой

Чем подробнее в ДКП расписан порядок перечисления Покупателем средств (собственных и банковских), тем меньше вопросов возникнет у банка, тем выше шанс Покупателя на получение ипотечного кредита. И тем меньше у Продавца может возникнуть поводов для недовольства. Следовательно, тем ниже вероятность срыва сделки.

Основной риск при несостоявшейся сделке состоит в том, что сторона, признанная виновной, теряет задаток, плюс к этому может еще и уплатить крупный штраф. Этот риск нужно стараться минимизировать. Самые распространенные виды ответственности за то, что сделка, запланированная предварительным договором, не состоялась:

• Продавец не возвращает Покупателю аванс/задаток, если Покупатель виновен в том, что сделка не состоялась
• Продавец возвращает Покупателю аванс/задаток вместе с обозначенным в договоре штрафом, если сам был виновником срыва сделки
• Аванс/задаток просто возвращается (надо признать, что подобное условие стороны принимают крайне редко)

При составлении предварительного договора следует уделить серьезное внимание формулировкам, означающим «по вине той или иной стороны». Что считать виной? Виновен ли покупатель в том, что банк отказал ему в ипотеке, либо он сам серьезно заболел и оказался не готов в такой ситуации покупать квартиру? Виновен ли Продавец в том, что один из членов его семьи, владеющий долей, неожиданно изменил свое мнение и наложил запрет на продажу квартиры? Одним словом, формулируйте понятие «вины» четче, чтобы избежать двусмысленного толкования.

Аванс, задаток, первый взнос нередко передаются Продавцу при подписании предварительного договора купли-продажи. Форма предварительного и основного договора должна быть одинаковой. То есть, если вы решили, что будете заверять основной договор у нотариуса, то предварительный тоже следует нотариально заверить.

Предварительный договор служит для того, чтобы облегчить составление основного.

Например, основной договор должен содержать точные ключевые даты: окончательного расчета, фактической передачи и прочие. Их довольно трудно определить, когда процесс только начат, и еще не все необходимые документы собраны.

Предварительный договор позволяет наметить даты приблизительно. Юридическая сила предварительного договора меньше, чем основного. Передача средств Покупателем Продавцу, совершенная согласно условиям предварительного договора, дополнительно должна быть подтверждена расписками, либо соглашением о задатке.

ВНИМАНИЕ! Никогда и ни при каких условиях не подписывайте договор, содержащий фразу «расчеты полностью проведены», если фактически они еще не полностью проведены. Если вдруг окажется, что вас обманули, обещав сразу же после подписания расплатиться, и не сделав этого, «правды искать» вам будет негде. Суд больше поверит вашей подписи на бумаге, чем словам.

От чего зависит цена оформления сделок с недвижимостью – обзор факторов, влияющих на стоимость

Какие-то затраты общие для всех – например, стоимость услуг нотариуса (если необходимо согласие супруги на продажу недвижимости, либо заверение ЛКП) или платных справок одинакова для всех. Но уже регистрация права будет зависеть от типа объекта недвижимости, и одни заплатят меньше, другие больше.

Основными факторами, определяющими стоимость процедуры, являются:

• Размер объекта недвижимости, точнее, его цена
• Сложность оформления
• Длительность самой процедуры

Давайте рассмотрим их подробнее

Стоимость объекта недвижимости

Чем дороже недвижимость, тем большие затраты ожидают актуального и будущего собственника в процессе передачи права. Дело не только в размере пошлины при регистрации. Здесь разница незначительная, а, возможно, ее и совсем не будет.

Но именно при продаже дорогих квартир особенно необходимы услуги профессионалов. Как минимум – нотариальное заверение предварительного и основного Договоров. А стоимость юридических услуг напрямую зависит от цены объекта. Юрист/нотариус/ риэлтор при сопровождении сделки укажут в качестве вознаграждения определенный процент от цены квартиры (это стандартный подход). Следовательно, как Продавцу, так и Покупателю придется платить больше.

Сложность процедуры

Самостоятельно легко оформить простые сделки. Когда действуют по одному субъекту-контрагенту с каждой стороны, споров между родственниками по поводу объекта продажи нет, и все документы в полном порядке. Но бывают совсем другие ситуации.

Даже отсутствие технического паспорта – который не слишком трудно восстановить – может стать проблемой. А если утрачен правоустанавливающий документ — хлопот и затрат будет еще больше. Альтернативные сделки почти всегда требуют юридической или риэлторской помощи. Чтобы скоординировать их, необходим опыт и четкость действий, то есть профессионализм. А работа профессионалов требует достойной оплаты. Если ж предварительно необходимо узаконить права на квартиру и разрешить тяжбы – без юриста в принципе не обойтись.

Поэтому, чем сложнее сделка, тем выше затраты Продавца и Покупателя.

Временные затраты

Данный пункт тесно связан с предыдущим. Только в предыдущем случае плата посредников увеличивается на основе сложности операций, которые им предстоит провести. А при длительной сделке посредники берут больше за потраченное время. Иногда оба условия совпадают.

Причиной длительности процедуры могут быть разные факторы: проживание Продавца и Покупателя в разных городах, необходимость «поднимать» архивные данные, регистрация, требующая предварительного суда, жесткие требования Продавца/Покупателя к кандидатуре контрагента, и так далее.